Le cosiddette agevolazioni prima casa

Le cosiddette agevolazioni prima casa

Al momento dell’acquisto di un immobile ad uso abitativo, e sue pertinenze (ad es.: cantine, soffitte, box auto, terreni da adibire a giardino od orto), qualsiasi acquirente persona fisica, cittadino italiano o straniero, può usufruire di determinate agevolazioni fiscali. Dette agevolazioni consistono in un minor importo delle imposte dovute allo Stato; imposte che si differenziano a seconda che si compri da un privato o da una impresa costruttrice. Nel primo caso, l’imposta dovuta è quella di Registro nel secondo caso l’I.V.A.; in entrambe le fattispecie, inoltre, si pagano le imposte ipotecarie e catastali. Vi sono poi altre imposte e tasse (ad es.: imposta di bollo, tassa trascrizione, tassa archivio) sulle quali, però, la normativa in materia di agevolazioni fiscali non incide. Le aliquote ordinarie per acquisto da privato sono: imposta registro 9%, ipotecaria e catastale fisse di euro 50; con le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa il registro si paga al 2% e le ipotecarie e catastali si pagano in misura fissa pari ad euro 50,00 ciascuna. Le percentuali sopra riportate si calcolano sul valore catastale dell’immobile che, per le abitazioni, si ricava moltiplicando la rendita catastale per 115,5 (prima casa) o 126 (seconda casa). Se, dunque, il prezzo di acquisto è di euro 150.000,00, ma il valore catastale è di euro 100.000,00, è su tale ultimo importo che verrà calcolato il 2% di imposta di registro, che sarà versato direttamente al Notaio, il quale provvederà al pagamento delle imposte.

È molto importante sottolineare quest’ultimo aspetto, poiché spesso e a torto si ritiene che quanto corrisposto al Notaio siano solo onorari, mentre invece questi rappresentano di solito la minima parte della parcella. In sede di acquisto da costruttore, invece, l’ordinaria I.V.A. è pari al 10%, mentre quella agevolata è pari al 4% e viene pagata al venditore che emetterà debita fattura. In questo caso, la base imponibile corrisponde al prezzo dichiarato in atto.

Perché si possa usufruire delle agevolazioni devono ricorrere alcuni requisiti: oggetto dell’acquisto deve essere un bene immobile abitativo non di lusso; chi acquista deve essere residente nel Comune ove si trova l’immobile (o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto), non deve possedere altri immobili ad uso abitativo nel Comune stesso, né altri immobili ad uso abitativo acquistati con agevolazioni prima casa in tutto il territorio nazionale.

Qualora l’acquirente decida di vendere la casa prima di cinque anni dall’acquisto, dovrà acquistare un’altra abitazione entro un anno dalla vendita. In caso contrario saranno perse le agevolazioni e, di riflesso, dovranno essere pagate le imposte con le aliquote ordinarie.

Un piccolo approfondimento merita il requisito della residenza: può usufruire delle agevolazioni anche chi (fermi restando tutti gli altri requisisti), trasferito all’estero per ragioni di lavoro, acquisti un’abitazione nel Comune ove il datore di lavoro ha sede od esercita la propria attività in Italia. Il requisito della residenza, invece, non vale per il cittadino italiano emigrato all’estero ed il dipendente delle forze armate: costoro, infatti, potranno comprare con le agevolazioni in qualsiasi località, sempre fermi restando gli altri parametri.

Quando si vende la prima casa, per acquistarne un’altra, si possono sempre utilizzare le agevolazioni, ma con alcune variabili: in primo luogo non sarà più sufficiente avere la residenza nel Comune (tale requisito vale solo per la prima casa in assoluto), ma dovrà avere la residenza presso l’abitazione.

In secondo luogo, se l’acquisto viene effettuato entro l’anno dalla vendita, l’acquirente usufruirà del credito d’imposta. Ciò vuol dire che dall’imposta di registro da pagare in sede di acquisto verrà scalata quella pagata in sede di prima compravendita. Ad esempio: Tizio, che ha pagato euro 3.000,00 di imposta di registro prima casa, oggi, dopo aver venduto il precedente alloggio, ne compra uno che dovrebbe fargli scontare un’imposta di euro 3.500,00. Orbene, ne pagherà solo 500,00, perché ha euro 3.000,00 di credito d’imposta.

Il limite, tuttavia, lo da’ la nuova imposta: sempre nel nostro caso, se Tizio avesse da pagare 2.000,00 euro di imposta, non dovrebbe pagare alcunché, ma allo stesso tempo, non avrebbe diritto ad ulteriori detrazioni o rimborsi.


 


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