Notariato latino e anglosassone. Sistemi a confronto.

Notariato latino e anglosassone. Sistemi a confronto.

Il notariato non è affatto un fenomeno solo italiano, come molti pensano; è diffusissimo in Europa e nel mondo.
Oltre il 60% della popolazione mondiale è servita dai servizi notarili di tipo latino.

Da molte parti si sente affermare, descrivendo come obsoleta la funzione del Notaio, che in Inghilterra o negli Stati Uniti (non è presente la figura notarile latina) si può anche comprare la casa da soli, con un fax, e si viene garantiti dalle assicurazioni, che il parallelo del Notaio costa poche decine di dollari.

Tali affermazioni, tuttavia, una volta contestualizzate sono fuorvianti, per i seguenti motivi:   

1) l’acquirente ed il venditore si devono rivolgere ciascuno ad un avvocato (detto solicitor) che dovrà curare l’istruttoria della pratica, avendo a cura gli interessi del proprio assistito. I costi, oltre che duplici, sono più elevati di quelli del Notaio il quale, a differenza del solicitor, è tenuto ad essere assolutamente imparziale;

2) capita che le assicurazioni si rivelino, spesso e volentieri, molto restie a pagare il danno;

3) il danno patito dall’aver acquistato una casa da chi non ne è proprietario, non è risarcibile solo con del denaro, tra l’altro a volte nemmeno sufficiente a coprire il valore dell’immobile. Basti pensare alle conseguenze derivanti dal dover cercare un'altra casa con caratteristiche simili a quella persa, adattare il mobilio, organizzare un trasloco concluso da poco. Tutto questo non viene risarcito;

4) le frodi, tra cui quelle ipotecarie, dalle quali è derivata la crisi economica del 2008 che ancora oggi patiamo in Europa, sono all’ordine del giorno (basti pensare che non più di qualche mese fa un giornalista è riuscito nell’esperimento di vendere via internet l’Empire State Building).

Questi elementi sono tenuti in alta considerazione dagli stessi U.S.A. ove, su indicazione dell'amministrazione Obama, è stato formato un gruppo di lavoro che si occupa dei problemi legati alla gestione delle identità informatiche e delle relative frodi, per evitare che possano ripetersi. A questo gruppo aderisce e collabora anche il Notariato Italiano.
La sicurezza è imprescindibile e, con particolare riguardo ai trasferimenti immobiliari, è garantita dai registri pubblici e dall’accesso controllato ai medesimi. Sono molteplici, nei paesi anglo-americani, i casi di frodi (con danni gravissimi per i consumatori) derivanti da una scarsa affidabilità dei registri pubblici.

Uno su tutti quello delle title fraud (falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare), sviluppatosi in Canada, dove sin dal 1999 è in funzione un sistema di pubblicità immobiliare elettronico con accesso aperto a più soggetti (anche privati). È così accaduto che vi siano state iscrizioni nei Registri Immobiliari, di certificati di proprietà falsificati. Il frodatore otteneva dalla banca l’erogazione di un mutuo che veniva garantito con l’iscrizione dell’ipoteca a carico dei beni appartenenti all’inconsapevole proprietario frodato. Il vero proprietario, dunque, si trovava ad avere un immobile ipotecato. Altri e numerosi sono i fenomeni, che fanno parte del mondo anglo-americano, ove manca la figura del notariato latino.

Dove interviene un Notaio (di tipo latino) è scarsissima la litigiosità davanti ai giudici. Si può fare l’esempio delle vendite immobiliari: il contenzioso in Italia è di circa 50 casi su oltre 1.700.000 all’anno, pari allo 0,0029% delle transazioni. Negli Stati Uniti, a quanto risulta, è intorno al 17% (circa 50 casi su 300!).

Si immagini cosa accadrebbe, in Italia: chi ha più risorse potrebbe essere garantito da un buon professionista, chi non ne ha o ne ha poche dovrebbe incrociare le dita. Entrambi, in ogni caso, dovrebbero sperare, nel tempo, di non subire frodi ipotecarie come quelle innanzi descritte. Il Notaio latino serve ad evitare tutto ciò, a garanzia di tutti, soprattutto i meno abbienti.

Una forte differenza, inoltre, c’è anche in tema di assicurazioni e risarcimenti. L'assicurazione dei notai risarcisce l'intero valore effettivo dell’immobile, a differenza delle title insurance dei paesi anglo-americani che, invece, risarciscono solo il massimale assicurato, che, nella maggioranza dei casi, corrisponde alla somma prestata dalla banca al tempo dell’acquisto della casa.

Si pensi ad una casa che viene acquistata per un prezzo dichiarato di 110.000 euro ed assicurata per la somma di euro 90.000,00, corrispondente all’importo erogato con il mutuo; se, a distanza di qualche anno, quando la casa ha un valore di mercato di 150.000 euro, si scopre che c'era un'ipoteca, di cui nella vendita non ci si era accorti, l’assicurazione anglo-americana risarcisce solo i 90.000 euro originari e non i 150.000 euro effettivi.

Le title insurance quindi, non solo non garantiscono i diritti di proprietà, ma nemmeno, in via di risarcimento, il danno subito.

 

 

 

 

 

 

 

 


 


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