Rent to buy

Rent to buy


Dallo scorso 12 settembre 2014, con l'articolo 23 del Decreto Legge 133, convertito con la legge 11 novembre 2014, n. 164 esiste una disciplina che contempla la fattispecie del così detto Rent to buy, o affitto a riscatto.

In buona sostanza il venditore e l'acquirente, il quale non ha l'immediata disponibilità economica per la compravendita, stipulano un contratto di locazione, con opzione d'acquisto a favore del conduttore, seguito da un atto traslativo della proprietà, che favorisce la conclusione della vendita.

Nell'ambito di questo contratto, così come disciplinato dal legislatore, parte del canone va imputata al godimento del bene a titolo di locazione, mentre altra parte va imputata come acconto del prezzo di vendita.

Ad esempio: su un prezzo di euro 150.000 le parti stipulano un rent to buy a 700 euro al mese, di cui 200 a titolo di locazione ed euro 500 quale acconto prezzo, per 5 anni.

Alla scadenza concluderanno la compravendita con residuo prezzo da versare di euro 120.000, poiché 30.000 sono stati versati nel corso degli anni (500 x 12 per cinque anni = 30.000).

La soluzione è interessante sia per il venditore, che accetta la dilazione ma non intende dismettere la proprietà fino al saldo, sia per l’acquirente che intende beneficiare di uno scaglionamento del prezzo di acquisto nel tempo ed intanto godere del bene-casa.

Questa figura contrattuale va a sostituire (oppure affiancare, si vedrà) quelle che nella prassi si sono affermate negli ultimi anni per venire incontro alle esigente delle parti ma che, per evidenti lacune legislative, non si apprestano a soddisfare in maniera completa gli interessi dei contraenti.

Una di queste la vendita immediata con riserva del diritto di proprietà, con pagamento del prezzo dilazionato; ancora, il contratto preliminare con pagamento dilazionato anteriore al rogito, volto a favorire la successiva vendita con il pagamento del residuo dell’importo pattuito.

Con la nuova fattispecie normativa è di fatto istituzionalizzata la possibilità di entrare nell'immediata disponibilità di un bene a titolo di locazione, con imputazione di parte (o della totalità, secondo alcuni dei primi commentatori) dei canoni quale acconto prezzo della futura compravendita.

In primo luogo, questa figura non si applica alle locazioni finanziarie (leasing). Questo dato assume rilievo, in considerazione del fatto che la nuova disciplina è finalizzata ad agevolare le operazioni tra privati (anche professionisti od imprenditori) senza l'intervento di operatori bancari; si avrebbe, altrimenti, un'inutile ripetizione normativa.

In seconda battuta, come per il preliminare trascritto, si potrà procedere a trascrivere il contratto di affitto e riscatto con una forza prenotativa, però, di ben dieci anni.

Cosa vuol dire?

Oggi trascriviamo il contratto di rent to buy e entro dieci anni dovremo trascrivere quello di compravendita; orbene, tutto ciò che verrà trascritto (ad es. pignoramenti) o iscritto (ad es. ipoteche) sull'immobile, non avrà efficacia contro l'acquirente, il quale acquisterà la casa come libera da ogni vincolo.

Il tutto, ovviamente, a condizione che si trascriva la compravendita entro i dieci anni.

Il contratto di affitto a riscatto ha in inoltre la stessa protezione del preliminare: se uno dei contraenti si rifiuta di stipulare, l'altro potrà agire giudizialmente ai sensi dell'articolo 2932 codice civile, per ottenere una sentenza che, di fatto, sostituisce il contratto definitivo.

Rimane, purtroppo, aperto il campo della tassazione di detto contratto, poiché, contrariamente a quanto proposto dal Notariato al Senato, tale aspetto della disciplina non è stato normato.

È stata diramata una circolare dell’Agenzia dele Entrate, nel mese di febbraio 2015, con cui sono stati forniti chiarimenti utili alla corretta tassazione dell’atto in oggetto.

Altro elemento da ben chiarire è che la figura in oggetto non è riservata a soggetti particolari. Essa potrà essere utilizzata tanto dai privati, dai professionisti, quanto dalle imprese. Per queste ultime, si pensa, in particolar modo ai costruttori che, vista l'attuale forte crisi del mercato immobiliare, potrebbero riuscire ad operare con questo nuovo strumento.

Questo Decreto dovrà essere convertito in legge; l'auspicio è che, in  il legislatore possa migliorare un istituto che, se ben disciplinato, potrebbe aiutare in maniera concreta il mercato immobiliare.

 


 


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