Vendita prima casa, credito d'imposta e plusvalenza

Vendita prima casa, credito d'imposta e plusvalenza


Cosa succede se si cede la prima casa entro i primi 5 anni dalla data dell'acquisto?

È possibile che si perdano le agevolazioni; lo Stato chiederà al venditore di versare la differenza tra le imposte seconda casa del 9% (10% se IVA) e le imposte prima casa del 2% (4% se IVA) versate al momento dell'acquisto.

Oltre a questa differenza, scattano gli interessi e, in caso di ritardo, le sanzioni di legge. Il calcolo, insomma, è piuttosto complicato ed il risultato per nulla piacevole (quasi come pagare per intero l'imposta seconda casa).

Tutto ciò può essere evitato, qualora il venditore, entro un anno dalla vendita – e ricorrendo alcune condizioni - acquisti una “nuova” prima casa.


Quali sono le condizioni?

L'acquisto dovrà essere effettivo. Non sarà sufficiente firmare un contratto preliminare (“compromesso”).

L'acquisto dovrà poi avere ad oggetto un immobile ad uso abitativo, non altro, come un immobile commerciale.

Attenzione però: se l'immobile, inizialmente non abitativo, viene acquistato con l'intento di renderlo abitativo, il venditore, poi acquirente, potrà conservare le agevolazioni. La parte interessata dovrà dare seguito a quanto dichiarato in atto, procedendo in tempi brevi (meglio non andare oltre i 12 mesi) all'effettivo cambio dell'immobile in abitativo.

Non sarà necessario diventare proprietario del nuovo immobile con atto di compravendita; è ammesso anche l'acquisto a mezzo di donazione, o altro atto, purché si divenga proprietari di altra casa. È fondamentale, infine, che venga presa la residenza presso la nuova abitazione acquistata, entro 18 mesi dall'atto.


In concreto, cosa vuol dire “mantenere” le agevolazioni?

Innanzitutto lo Stato non chiederà al venditore (ora acquirente) le imposte maggiorate sul primo acquisto; in secondo luogo, il ri-acquisto della prima casa potrà godere delle agevolazioni fiscali, con tanto di credito d'imposta, che consiste nella possibilità di compensare l'imposta versata in occasione del primo acquisto con quella dovuta per il secondo.

Ad esempio: il 5.6.2010 Tizio compra la casa A e versa al Notaio € 2.000 di imposta di registro prima casa; il 30.9.2014 vende la casa A e il 31.8.2015 deve comprare la casa B come “nuova” prima casa, per la quale è dovuta un'imposta di € 3.000.

Bene: al Notaio verserà solo la differenza di 1.000, avendo un credito di 2.000.

Nota bene: il credito non potrà essere maggiore dell'imposta dovuta per il secondo acquisto. Se Tizio dovesse versare € 1.500, non darà nulla al Notaio, ma non potrà sfruttare i 500 avanzati. In caso di IVA il credito d'imposta si sfrutterà in fase di dichiarazione dei redditi.
 

Cos'è la plusvalenza?

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; assume rilievo se c'è vendita nei 5 anni (prima o seconda casa è indifferente); su tale differenza, al momento dell'atto, si versa al Notaio il 20% di imposte.

Il meccanismo non si applica se: il prezzo di vendita è pari o più basso di quello di acquisto (a questo si possono aggiungere altre spese sostenute: mediatore, notaio, etc.); per più di metà del tempo tra acquisto e vendita, l'immobile è stato adibito a residenza del venditore.

Si potrà scegliere di non versare l'imposta all'atto ma, più alta, in fase di dichiarazione dei redditi.

 


 


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